近日在温州市，继置信原墅上市后，中梁滨江首府也开始频繁“路演”，而一直尚未公开的乾顺国际豪庭，也将开始前期的市场推广，市区高端楼盘上市节奏明显加快。在住宅限购、产品定位过于集中的情况下，市区高端楼盘之间的“肉搏战”即将显现。

　　楼盘营销“百家齐放”

　　市区楼盘纷纷上市降价促销刺激刚需，有效推动了成交量的回升，并促使部分高端住宅项目上市节奏加快，“路演”活动频繁上演。

　　5月28日，置信原墅上市销售，6月2日，其样板房开放，开始新一轮攻城拔寨。而在这之前，市区大多数高端住宅都举行了楼盘推广活动。在这些活动中，中梁国宾1号赞助蔡依林演唱会；中梁滨江首府发布了2012不可不看的“奥斯卡户型”、“时尚猎艳之夜”和“赢宝马，游世界，享购房大礼包”等活动，其正式展示厅也将于6月10日开放；京都府集齐Logo优惠400元/平方米；进入6月份，之前已上市销售的中瑞星河湾也将以崭新的形象，开始新一轮大规模“路演”。今年第二季度，市区有10多个楼盘参与营销推广，其中高端项目占据大多数，显出百家争鸣的场景。

　　这些楼盘在上市前集中“路演”，为的就是接下去的上市销售，尽管目前大多数高端住宅尚未公布最终的上市日期，但从最近频繁的活动来看，上市日期已日益临近。

　　有关人士认为，在市区刚需套型热销的背景下，市区部分高端住宅开始抢时机争先做好上市准备，为的就是分得高端住宅市场的一杯羹。目前，部分高端项目开发商已把握好当前信贷利好时机，对豪宅买家采用“以价带量”策略，以高性价比吸引富有阶层。

　　创新设计成主流

　　在市区即将上市的高端住宅项目中，以“花园洋房+高层公寓”的布局设计已成为大多数楼盘的共同点，一改之前的单一高层设计。

　　来自市场的信息显示，“花园洋房+高层公寓”布局设计，除目前已经明确的中梁国宾1号、中梁滨江首府、置信原墅、京都府、君庭领墅、绿城海棠湾、万科龙湾花园等楼盘外，尚未上市推广的乾顺国际豪庭等楼盘，也都是以“花园洋房+高层公寓”布局设计。

　　这种产品形态能否被各个圈层所接受？想把刚需的客群揽入怀中，又想把高端的客群也收在旗下？想好卖，又想利益最大化？眼下，市区楼盘布局设计已经受到各方关注。

　　在这些楼盘中，位于滨江七都、有百亩规模和1.5超低容积率的中梁滨江首府，已赢得了众多赞誉的口碑。该楼盘在百亩占地面积中，仅用30亩建造房子，近70亩土地被用来打造别具一格的巴厘岛度假园林景观，创造了一个恢弘的景观大中庭，堪比城市公园。

　　而如中梁国宾1号花园洋房，每户带有私家泳池，户型面积在180-250平方米之间，仅有60套。

　　已经上市的置信原墅，户型设计了280-330平方米的平墅和300-820平方米的叠墅，同时设计了178-245平方米的公馆。

　　紧邻大罗山森林公园的京都府，尽管70%多的房源定位刚需户型，但208平方米跃层和352-475平方米的排屋，仍吸引了众多关注的目光。同样，在龙湾区域，绿城海棠湾的法式合院，每套都在300平方米以上；万科龙湾花园也有一定量的排屋可上市。

　　温州大学房地产研究所研究员向洋认为，市区大多数楼盘产品定位集中，除了产品的布局类似，就连户型的定位也相似，温州高端住宅市场将真正进入“肉搏”时代。

　　针对当前市区众多高端项目定位集中的事实，一位不愿透露姓名的业内人士认为，从开发商角度看，高层户型跑量，快速回笼资金；洋房产品出利润，为的是利润最大化；当前全城洋房＋公寓布局设计，是一种跟风现象。这种设计，开发商无非就是想把刚需的购房者揽入怀中，又想把高端的客群收在旗下。

　　销售价格才是“王道”

　　去年上市的瓯江公馆、银都花园8号楼、中瑞星河湾等楼盘，在上市销售率不高的背景下，新盘上市价格牵动着购房者乃至各方神经。

　　今年3月31日，龙湾绿城海棠湾在推出上百套90平方米以下套型的同时，也推出了20多套法式合院，每套都在300平方米以上，每平方米价格在6万元左右。目前，这些房源在市房管局网上销售系统中仍处于可售状态。

　　而于5月28日上市的置信原墅，在拿地每平方米楼面价达37000元的背景下，大平层以每平方米41500元起价上市，整体折后均价约为52000元，“地王”放下身段吸引了市民的格外关注。业内人士认为，加上财务成本、建筑成本等费用，其上市价格最多仅能维持开发成本，已无利润可言，跑量迹象明显。

　　同样，来自市房管局网上销售系统的数据显示，目前，部分之前已上市楼盘尽管经历几次调价，但个别楼盘销售率没有起色，库存压力仍然较大。在这种背景下，在瓯江公馆、银都花园8号楼仍在沉寂时，紧靠白鹿洲公园的中瑞星河湾将可能首先发力，努力改变困局，将以新形象开始新一轮推广。

　　有关人士认为，当前楼市，价格才是“王道”。受整体市场影响，当前市区众多高端住宅的定价，将对即将上市的楼盘定价产生深远影响，各楼盘之间的价格战也可能一触即发。