评论：莫让规划成为卖地逐利的帮凶

　　城市在拆迁改造中，对老旧小区或城郊先行拆迁，拆出空地后储备起来，待价而沽，等待时机拍卖高价，已成为当下一些地方经营城市、卖地生财的途径。结果就是城市越来越拥挤，越来越不适宜人居。近日在南京举行的城乡规划设计研讨会上，专家痛陈，造成这类城市病的一个重要原因就是从建设用地入手的规划思路在一定程度上助长了城市卖地生财现象的发生，导致城市生态承载能力超负荷运转。

　　今年初，《城乡规划法》取代原来的城市规划法及《村庄和集镇规划建设管理条例》而实施，其中最具里程碑意义的条款就是关于城市和镇总体规划中禁止、限制和适宜建设的地域范围的内容。专家称，从非建设用地入手进行城市规划，而不是从过去的建设用地入手，将有效规避以牺牲人居环境为代价的卖地逐利之害。

　　专家称，城市的发展就是人们改造自然的过程，城建以人为本，应将对自然的破坏降至最低，或预留空间改善人居环境。而从建设用地入手的规划，助长了城市对自然的破坏。这种规划思路往往先进行人口预测，根据建设用地标准，估算建设用地规模。在实施中，城市从建设用地入手作规划，更多地提高了城市开发量，过多追求单位土地产生更大的开发利益，导致城市密度和建筑物容积率加大，高奇大的建筑物不断涌现，对人的生理和心理产生负面影响。城市在收获财富的同时，也损害了人的身心健康。

　　专家称，传统的城市规划虽也强调以人为本，但优先从建设用地入手作规划，使其只关注建筑周边绿化建设，而不是让整个城市维持合理的开发限度，对自然生态多停留在景观和环境保护层面。而从非建设用地着手规划，是从保护一条小河、一座小山、一棵小树、一片生境开始，尊重自然，保护自然，尽可能减少城市对自然的扰动；或者以仿效自然的方式，用生态工程从源头生态建设和过程生态控制着手，为城市营造健康适宜的栖息环境。

　　从非建设用地着手规划，北京和广州已有应用成果。通过遥感影像考查地面，得到城市生态敏感性分析图谱，在此基础上，将城市发展的硬约束（禁止和限制建设区）固化在土地上，这种方法在广州番禺区的应用效果很好,北京推出的《限建区规划》也是这种方法利用的成果集成。因为它除了遏制住城市盲目追求土地开发利益的倾向外，还使城市规划从自然要素的规律出发，分析其发展演变规律，在此基础上，确定城市如何进行建设，有效地开发、利用、保护自然。

　　专家称，城市规划师与决策者们如果真正实现了从想建什么到不该建什么的思路及观念的转变，城市生态系统的完整性将得以保障，整个区域和城市也将实现可持续发展。

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