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坎蒂斯·达蒙:从高线公园项目融资谈起

http://www.chla.com.cn 2016-12-05 来源:GARLIC蒜 作者: 发表评论(0)

  “一个项目有多少运营资金支撑,决定着这个项目能有多少雄心壮志。”

  布鲁克林大桥公园是纽约市的另一个复杂的公私合营的项目。你可以简单谈一谈针对这个杰出项目的公共资金和私人融资上策略的不同吗?

  我觉得我们在纽约形成了一种对新型公共开放空间的思考方式,坦白说这对纽约而言也是非常与众不同的。这个想法是由政府支付公园的设计费用和建设成本,然后由主张建公园的市民和社区设法筹集长期的营运资金。我们公司已经展示出,在一个公园建成后的前期,也就是头30年左右的时间里,会有跟建设成本差不多的钱用于经营,前述的案例就是如此。也就是说,政府只投入资金帮助你启动这个项目,剩下的就都交给市民企业家们去解决。这种做法有时会成功但有时不会。像高线公园,就有为慈善家设置的捐赠渠道,大量的营运资金都来自于慈善活动,也就是富人的支票;还有一小部分来自于活动计划的创收,因为很多公司都希望在高线公园做电影拍摄之类的事情。

  而说到布鲁克林大桥公园,坦白讲这是社区民众的想法,不是我们的。这个想法就是,你可以将一小部分本应作为公园开发的土地分配给私人房地产。你需要做的就是在这片尽可能小的土地上做最奢华的开发,这样你就使大部分公园土地得以保留下来。我们做的就是帮助社区民众做金融分析,并且最终在政府和社区之间达成一个协议,比如用作私人开发的土地永远不超过20% ,剩下的至少80%用作公园绿地。而结果表明,由于纽约经济实力的提升,导致布鲁克林区各方面的改善,以后会更接近于 90%公园绿地和10%私人开发的分配比例。然而为了达到这样的要求,我们也开发了一些高端住宅小区。我知道你可能会说这样的开发并不是你想要的,更多混合功能的开发和不同收入人群的使用才会让空间更加有趣。但是这样意味着你赚不到那么多钱,也意味着你只能获得更少的绿地和谈判余地。有多少土地用于开发,有多少土地用于公园绿地,为什么以及在哪里,这些是我们考虑最多的问题。

坎蒂斯·达蒙:从高线公园项目融资谈起

  布鲁克林大桥公园 (Brooklyn Bridge Park)   Designed by MVVA    Source:http://www.mvvainc.com/

  相较而言,旁边的哈德逊河公园,同样是纽约式的运作模型:政府提供建设资金,民众自己提出运营管理的模式,这个公园再次采用了和布鲁克林大桥公园一样的筹钱方式,也就是由在场地上进行开发的房地产商来提供公园的营运资金。然而,管理哈德逊河公园经营的相关法律表明,只有某些房地产开发是获得许可的。比如高档住宅的开发就不在哈德逊河公园中的建设许可列表里,所以建高档住宅是不被允许的。正因如此,哈德逊河公园总是很难找到足够的资金来把自己打造成想要的样子。这也是为什么当你去到那,你会发现虽然这是个不错的地方,但本质上它就是一个巨大的绿色自行车道。它远没有达到迈克尔·瓦肯伯格(Michael Van Valkenburgh)在设计布鲁克林大桥公园时的那种雄心壮志,因为它没有和布鲁克林大桥公园相同的运营资金来源。

坎蒂斯·达蒙:从高线公园项目融资谈起

  哈德逊河公园(Hudson River Park)    Designed by MVVA    Source:http://www.mvvainc.com/

  其他城市的状况则不太一样,仅仅是在纽约市才会有“政府出资建设,你来负责运营”这样的想法。在其他城市,我们往往看到的是公共和私人投资混合在一起共同作用于建设和运营。

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编辑:guoai
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