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坎蒂斯·达蒙:从高线公园项目融资谈起

http://www.chla.com.cn 2016-12-05 来源:GARLIC蒜 作者: 发表评论(0)

  他们最后成功地引起了名为Design Trust的机构的关注。Design Trust向社区规划项目提供小额赠款,于是这两个人得到了足够的钱去启动这个项目。他们利用这笔钱去游说2001年选举中的市长候选人,如果收到资助的候选人当选,他们就要赞成将高架铁路转变为一个公园。最后迈克尔·布隆伯格(Michael Bloomberg)当选了市长,迈克尔正是他们的资助人之一。

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  Design Trust官网首页    http://designtrust.org/

  然而就在他当选的时候,刚好发生了911事件。于是当这两个人到他面前让他应允承诺的时候,”他回答:“现在有太多事情要比建这个公园更加重要。我们的经济正在衰退,现在又发生了911事件…” 的确,当时所有人都因911而感到悲伤和低落。没办法之下,他们只好向我们求助:“在目前经济衰退的状态以及911事件刚刚发生的阵痛下,你们能够怎样说服布隆伯格市长这是很值得做的事情?”

  而我们向市长展示的是,如果你把高线公园的开发价值转嫁到邻近的街区上,你会创造出极大的房地产价值,这个价值会远远超出仅仅开发高线本身所占据的土地面积。而且建造这个公园为很多好的社区行动创立提供了机遇,这在我们急需一些美好事物来填充的当前尤为重要。市长听了之后表示可以,他说他也赞同高线公园的项目,我想他可能也希望被说服认为这是一件好事。

  但市长最想要我们证明的论据是,我们将要创造的房地产价值比建造公园的成本或者仅仅将桥拆掉所创造的价值都要更多。于是我们做了初步的经济影响分析,然后告诉市长:“如果我们创建这样一个区划制度,考虑将高线的沿线价值附加到他的邻近街区,我们创造的价值总量是这么多;我们建造高线所需要的成本是这么多,很明显前者要远大于后者。” 于是市长投入了一部分资金,然后让这两个人的团队提出经营方案,这样政府就不需要为公园的营运成本负责。

  接下来,他们请我们来举办一个设计竞赛。最终詹姆斯·科纳(James Corner)的Field Operations和Diller Scofidio+Renfro被委以设计整个公园。这个竞赛过程中迸发出的想法让人们兴奋于这个公园最后会变成什么样子。那两个人还邀请了乔尔?斯坦菲尔德(Joel Sternfeld),一位很厉害的摄影师用相机记录改造前的场地。随着这些照片和设计的过程图纸展现在公众面前,人们对这个场地的非凡潜力都抱有极大的期待。然后我们跟公园部门(Park Department)达成了一个协议:允许这个私营非盈利机构经营这个公共公园的项目,就是说对高线公园执行公园部门的法规条例,同时用一种公园部门无法实现的方式来筹集资金。因为现在已经有很多有钱人对这个公园的想法感兴趣,你可以让他们用支票支持公园建设。在这样的举措下高线公园既被视为一个公共公园,但同时又能筹集到私人资金。

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  乔尔·斯坦菲尔德(Joel Sternfeld)拍摄的高线公园历史照片    Source:http://www.thehighline.org/

  后来当高线公园的最后一期被质疑是否需要继续建的时候,我们被要求回去重新检查我们提供的经济影响的数据,检查之后我们跟政府说我们所预测的数据有多少真实依据,所以我们得出的数据非常保守,而我们已经创造的高线公园的价值远远超过我们最初的预估价值。因此,如你们所知,高线公园的最后一期已经被授权建设。所以我们既证明了这是一个好的金融投资,同时证明了这个项目美好而鼓舞人心,会为这个城市带来全新的,与众不同的景致。纽约是一个喜爱公园绿地,认为自己很伟大的城市。所以任何时候你都可以这样去说服纽约人,说这是一个伟大的新事物,说这是伟大事业中的一个环节,因为纽约人很“伟大”(笑),挺好的。在其他的城市,你可能要用另一种方式来讲这个故事。你可能需要非常谨慎的阐述投资的回报,可能这会是一个关于雨洪管理的故事。但是在纽约,这个故事一定是要去迎合他们的自我意识。这是我的感受,这招屡试不爽,而且市长通常都会想去这么干。

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  高线公园(High Line Park)  Designed by James Corner Field Operation & Diller Scofidio+Renfro    Source:Archdaily

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编辑:guoai
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