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坎蒂斯·达蒙:从高线公园项目融资谈起

http://www.chla.com.cn 2016-12-05 来源:GARLIC蒜 作者: 发表评论(0)

  我们尝试解决或回应哈特福德所面临的一系列问题,包括如何将保险业留在哈特福德,以及当时存在的忧虑:人们搬回城市的趋势导致市场中一部分低收入出租屋被公寓楼取代,那么低收入人群将会住在哪里?哈特福德这座城市需不需要因此担心?

  回到安默斯特学院之后,我需要完成一篇毕业论文。我非常想写这段经历,但担心学校会建议我选择更实际的题目,比如和艺术相关的方向。但两位平时就很喜欢我的教授跟我说,“不要这样想,如果这就是你想做的,你就应该朝着这个方向走。” 他们帮我找到一位合适的教授指导我。于是我在毕业论文中写了哈特福德,写了如何对城市进行再投资,写了这位年轻的城市主管如何与保险业合作并创立出全新的公私合营关系,以及哈特福德如何从中受益。

  从安默斯特毕业后,我来到了纽约的O&B公司工作。当时的我还是决定应当攻读法学研究生学位,后来我有幸被哈佛录取,这对我而言真是一个巨大的惊喜!天知道我能做到这个程度(笑)!从哈佛毕业之后,我在一家法律公司从事公共和私人的房地产开发工作,并意识到自己已经厌倦了作为一名律师。正巧当时我暑期实习的老板约翰·阿尔舒勒在纽约开了他自己的房地产经济开发咨询公司(HR&A),给我提供了一份工作。直到现在我在这里已经工作了20年。值得一提的是,约翰来自一所与安默斯特非常相似的学校——卫斯理大学(Wesleyan University)。

坎蒂斯·达蒙:从高线公园项目融资谈起

  HR&A团队参与项目讨论    Source:http://www.hraadvisors.com/

  因此我想关于这个问题的答案是:目前我日常所需要用到的知识,只有很少一部分来自当年在安默斯特和哈佛的所学。然而这些学校真正给予你的是让你结识了一生挚友。他们与你志同道合,让你对你感兴趣的领域更加热爱,并且提供资源让你继续探索这些领域。这些才是我在安默斯特以及哈佛得到的最大收获。

  “如果土地所有者仅仅出售土地,赚到的钱会少很多,而我们能够实现土地增值。”

  你认为你的团队在设计和规划方案中最重要的角色是什么? 你和团队又是如何与设计公司,政府以及社区进行合作的?

  这个问题的答案取决于项目。比如我正在处理的两个土地交易项目,一个在丹佛(Denver),另一个在纽约的皇后区(Queens),就是长岛城市滨水公园(Long Island City Waterfront)。在这两个案例中我的客户都是土地所有者。他们都不是开发商,所以他们没有自己的员工,需要从头开始组建团队。这两位业主都足够聪明地知道如果是仅仅出售土地的话,他们赚到的钱会少很多。而一条替代的路则是他们去投资和管理土地:找到合理的分区方案,组建团队,找到合适的建设商,甚至在售卖这些土地之前把基础设施建设好。因此他们需要找一个团队帮他们实现这种土地的增值,使之比未开发的土地具有更大的价值。

  在这种情况下我们的职责就是帮助业主组建起团队,找到合适的其他领域的专家,有效进行团队管理,并进行一些经济数据的分析来满足业主的需求。因此像高线公园这样的项目,我们需要工程师想清楚需要什么类型的基础设施,数量多少,开销多少,需要进行什么样的环境修复工程。我们需要建筑师及规划师对这个区域进行总体规划,并对建筑高度和容积进行初步估算,因为这些将会是我们在分区方案中希望获得授权的部分。同时我们需要土地使用律师考虑土地权益,房地产律师去制定与买者的土地合约。之后基于不同方案可能还需要一些专业顾问,比如这个区域可能会存在学校数量不足的担心,于是你可能要和一些专门的顾问合作解决这方面的问题。常常你需要考虑如何解决交通拥堵,使用何种交通工具的问题,因此在很多情况下我们可能也要和交通运输工程师进行沟通。

  总的来说,我们要构建起一个团队,满足土地所有者各方面的需求,然后我们要做的部分就是把所有环节整合起来,并进行数据分析。比如土地所有者在进行了所有这些投资后期待获得多少土地价值,以及如何制定合约来保证他们拿到那笔钱。

  ……没办法之下,他们只好向我们求助:“在目前经济衰退的状态以及911事件刚刚发生的阵痛下,你们能够怎样说服布隆伯格市长修建高线公园是一件很值得做的事情?

  高线公园是纽约的一个很成功的城市重建项目。你的公司提供了将高架铁路改造成纽约市充满活力的公共公园的经济理由。你是如何讲述这个故事来说服公众接受这样一个充满野心的项目?

  在纽约,你通常不需要去说服公众,而是去说服市长。并非所有的城市都是如此,但因为纽约市一直保持着相当灵活的资本预算,你真正需要做的就是说服市长。

  当时我们的客户是两位市民企业家。他们相遇在一个公开会议上,市长鲁迪·朱利安尼(Rudy Giuliani)也在。当时市长的想法是将高线拆除,换取可开发的土地面积。就是把高线所在的这部分土地完全用于开发。然而这两位市民企业家都有小时候在高线上的杂草中玩耍的经历。他们都希望保留这个高架铁路,并将其改造成一个公园。当时他们在会上坐在一起并聊起了这个构想,“你相信他们会同意这样做吗,因为如果能成功,这会是件很有意思的事情。”于是他们在离开会议之后继续去喝酒讨论应该如何倡导这件事。

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编辑:guoai
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