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局部性投资或过热 旅游圈地项目风声又起

http://www.chla.com.cn 2012-06-15 来源:南方都市报 作者: 发表评论(0)

  开发商们又在创造惊人的纪录,一周内,投资金额超400亿元、规模近4000亩的旅游地产巨无霸即浮出水面。

  6月5日,万达集团董事长王健林、中国泛海控股集团董事长卢志强和俄罗斯北高加索度假村公司签署了一份总投资25亿-30亿美金的意向协议书。6月9日,深圳光耀集团与韩国的JDC公司、DK集团共同签署三方合作谅解备忘录,将投资30亿元共同开发位于韩国济州岛的1500亩的“中国城”旅游度假项目。6月13日,恒大地产与哈尔滨政府签订投资150亿元、占地面积分别为2776亩的太阳岛西区旅游综合体项目。

  这只是冰山一角,在不足4万平方公里的海南岛上,全国十大房企排行榜中已有半数房企进驻海南。云南旅游(002059)地产更是达到狂热的境地。从丽江、大理、腾冲、普洱的漫长旅游资源带上,动辄圈地几千亩甚至几十平方公里、投资数百亿元的旅游地产项目星罗棋布。

  万达集团更撒下1700亿元重金投注在长白山、大连、武汉、西双版纳、琅岐、武夷山等地的旅游地产项目。从住宅到商业,如今旅游地产正取代城市综合体成为下一轮投资热点。然而,在资本重金囤积的背后,越来越多人士担心,新的地产泡沫正在酝酿之中。

  从南到北遍布巨无霸项目

  与以往住宅、商业地产不同的是,这轮旅游地产规模之大、资金之密前所未有。数据显示,截至2010年底,国内已有超过50家房企涉足旅游地产,涉及项目金额超过3000亿元人民币。据旅游财富网初步统计显示,2012年一季度,全国旅游地产投资继续升温,投资上亿元的签约项目就有近70个,投资总规模达2600多亿元,预计今年全行业投资将超万亿元。

  其中,万达集团曾于2010年5月17日一天签订了42块土地出让合同,这一纪录发生在万达牵头开发的“长白山国际旅游度假区”的地产项目。该项目占地18.34平方公里,在近几年土地市场持续调控的大背景下,如此大面积的拿地实属罕见。而截至目前,万达集团主导的6个旅游度假项目,总投资已达到1700亿元。

  6月9日,恒大进军上海市场的首个旅游项目“启东海上威尼斯”面市。据恒大提供的资料显示,项目所在区域为启东市圆陀角风景区,规划占地面积2100亩。而记者在恒大地产的招股说明书上发现,该地块土地储备总量中几乎约占恒大的1/3,估值也达到了恒大总估值的1/3.

  中弘股份(000979)2011年财报显示,去年该公司营业总收入仅为18.5亿元。但该公司董事长王永红近日透露,中弘股份将在全国范围内打造10个分时度假项目。目前已经签约的8个旅游地产项目总投资额约达500亿元,规模为970亩。记者发现,旅游地产的升温,也让网上招聘旅游地产项目总经理的年薪叫价超过了100万元。

  旅游之名地产之实

  “目前旅游地产项目的确存在投资局部性过热的问题,甚至出现了泡沫。”中国旅游研究院院长戴斌表示,旅游地产的迅猛发展的确存在隐忧,这指的是开发商只做地产而非做旅游的一种现象。不愿透露姓名的地产界人士也表示,开发商热衷旅游地产,主要就是因为“好拿地”。“住宅项目会饱受调控之限,商业地产竞争激烈,旅游地产易受地方政府支持,面积也大、土地成本低,利润大。”

  这种意图市场早已有迹可循,从低成本拿地和高价卖房的雅居乐清水湾项目最为典型。雅居乐年报披露的数据显示,截至2011年,雅居乐海南清水湾的土地储备面积高达912万平方米,楼面地价仅为276元/平方米。清水湾项目的销售均价在2010年达到最高峰2.9万元/平方米。截至今年3月份,清水湾单盘的合约销售额累计已经达到270亿元,远超过其200亿元的投资预算,旅游、酒店项目尚未建成开业,雅居乐已经收回了成本。

  对此,其他开发商纷纷效仿。记者了解获悉,近日华东启东、广东惠东两大项目虽号称旅游地产,但主要还是售卖住宅。6月14日,被誉为“景洪城的眼睛”的白象湖更被踢爆,开发商在报经相关部门批准后,先后将湖区北面的70余亩土地改变用途,开发了白象花园一期、二期商品房出售。昔日的游乐场变成了开发商的售楼处。

  阳光100集团常务副总裁范小冲认为,目前在我国,达到专业化水准的旅游地产开发商很少,大部分房企是借“上马”旅游地产项目之名去“圈资源”。

  旅游业务后续运营的隐忧

  “利用旅游地产项目拉动地区经济发展,这是目前一些二三线城市中常见的发展模式。”一位旅游产业研究部门的负责人向记者表示,但以“旅游”之名,行“地产”之实的旅游地产,很可能为项目的后续运营埋下恶果。

  按照上述负责人的说法,旅游地产规模大、投资大、回报周期长,企业需要有成熟的运营模式。比如,较早介入国内旅游地产的华侨城,其主题公园景区+地产的模式,已成功在多个城市复制。但即便如此,与环球影城及迪士尼乐园相比,这种模式仍有很大差距。据悉,日本环球影城一个主题公园,占地50多万平方米,年接待量可达800万人,收入55亿元,门票收入只占50%,重游率可达70%.而同等面积的北京欢乐谷,作为国内一线品牌年接待量也只能达到300多万人次,4个多亿的年收入,门票收入占总比超过80%,重游率仅20%.

  相比较来说,国内地产商介入旅游地产,没有自身经营模式,仅仅是将景区、酒店、商业配套等项目简单拼贴在一起,很难实现类似滚动式发展,势必对资金链产生较大的压力。2011年华侨城实现旅游综合业务收入63.33亿元,接待游客2430万人次,欢乐谷主题公园居功至伟。不过,公司财报显示,当年该块业务毛利率下滑5.42%,营收下滑32.96%.截至2011年年底,华侨城资产负债率已达71.16%.为此,为打通新的融资渠道,华侨城计划将欢乐谷的门票作为收益凭证,在深交所挂牌,实现资产证券化。

  近日,有消息显示,万达多项投资已使资产负债率高达89.9%.而其他地产商受宏观调控限制,也承受相当大的资金压力。在此背景下,旅游地产的后续运营“隐忧”将会不断增大。

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编辑:dongjing
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