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专访徐光远教授:商业地产勿入“城市化陷阱”

http://www.chla.com.cn 2012-06-13 来源:新地产 作者:戴文宏 吴昱萱 发表评论(0)

  趋同的规划和盲目的上马,城中村改造一直让徐光远教授满腹诟病。特别是今年大量城中村即将放量市场,太多的城市“次核心”、太多的综合体和太多“CBD”,让业界对昆明商业地产前景忧心忡忡,似乎在这样冷淡的市场背景下,过量的商业放量已没有破局之道。

  为此记者专访了云南大学经济学院博士生导师徐光远教授,听听学院派对目前商业地产困局的看法与意见。


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  “城中村不能再拆了”

  面对本刊记者的采访,徐光远教授开门见山地表示“城中村不能再拆了”。他表示,我们的城市发展的理念,错误地把城市化简单为城中村改造,城中村改造变成一个房地产项目,没有发展产业。

  他说:“没有产业支撑的城市,就是没有灵魂的躯壳。市政建设是好,二环、三环和地铁都很好,但是寅吃卯粮。仗着有土地储备,卖地支撑这样的建设。现在土地卖不动了,发现问题了。我们知道,一个城市的发展应该发展实业,根据产业的需要发展城市。如果大家都不赚钱,都去炒房子,炒来炒去炒到一定程度就像美国一样,爆发金融危机。”

  不过,徐光远教授也表示,早些时候的城中村项目也却有成功典范,譬如说南亚风情第壹城。不过,南亚风情第壹城的成功在于其占了先机,当别人还没有改造的时候,它改造了。后来的城中村项目想要效仿它的成功,但是已经不再有那样的环境和条件了。

  徐光远教授表示,此时此刻应该提醒房地产商,城中村项目是城市化建设的陷阱,目前已经不具备赚钱的环境。因此,开发商应该放慢脚步。而对地方政府来说,应该修正自己的建设理念,才是关键。当然,那些已经拆掉的城中村,赶快建起来才是出路。时间拖得越久,损失越大,成本越高,房价越高,必定造成恶性循环。

  另外,面对目前昆明楼市商业同质化,体量过多且扎堆放置的现状,徐光远教授认为,城中村项目并没有带来曾经设想的繁荣景象,而今却成为不知如何是好的大麻烦。昆明的商业地产的不成功,是由于居住人口少,人气不够,客流量甚少,商家生意惨淡,自然商业地产的繁荣也无从谈起。

  除此之外,徐光远教授还认为,目前住宅、商业地产的设计已成模式,下面5层是商业上面是住宅。然而,由于住宅入住率很低,所以下面的商店和饭馆几乎没有人光顾。商业地产不能靠过路的人来支撑,而是要靠常住人口的消费来支撑。

  目前面对已经改造或建好的城中村商住项目,只能因噎废食,暂时把商业部分待价而沽,上面先住着人,下面看着有合适的再装修开业。人口容量不够,口袋里没有钱,再扩建是害大家。特别是昆明人一家有两套房子已经是大有人在。继续建设,需求来自于大家是以为有房子就能升值,有房子就能不劳而获地发财,这是价值观念的扭曲,现在应验了。根本上的道理很简单,大家都不创造财富,拿什么来买房子?

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编辑:ljing
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