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温州高端住宅上市节奏快 创新设计成主流

http://www.chla.com.cn 2012-06-07 来源:温州商报 作者: 发表评论(0)

  近日在温州市,继置信原墅上市后,中梁滨江首府也开始频繁“路演”,而一直尚未公开的乾顺国际豪庭,也将开始前期的市场推广,市区高端楼盘上市节奏明显加快。在住宅限购、产品定位过于集中的情况下,市区高端楼盘之间的“肉搏战”即将显现。

  楼盘营销“百家齐放”

  市区楼盘纷纷上市降价促销刺激刚需,有效推动了成交量的回升,并促使部分高端住宅项目上市节奏加快,“路演”活动频繁上演。

  5月28日,置信原墅上市销售,6月2日,其样板房开放,开始新一轮攻城拔寨。而在这之前,市区大多数高端住宅都举行了楼盘推广活动。在这些活动中,中梁国宾1号赞助蔡依林演唱会;中梁滨江首府发布了2012不可不看的“奥斯卡户型”、“时尚猎艳之夜”和“赢宝马,游世界,享购房大礼包”等活动,其正式展示厅也将于6月10日开放;京都府集齐Logo优惠400元/平方米;进入6月份,之前已上市销售的中瑞星河湾也将以崭新的形象,开始新一轮大规模“路演”。今年第二季度,市区有10多个楼盘参与营销推广,其中高端项目占据大多数,显出百家争鸣的场景。

  这些楼盘在上市前集中“路演”,为的就是接下去的上市销售,尽管目前大多数高端住宅尚未公布最终的上市日期,但从最近频繁的活动来看,上市日期已日益临近。

  有关人士认为,在市区刚需套型热销的背景下,市区部分高端住宅开始抢时机争先做好上市准备,为的就是分得高端住宅市场的一杯羹。目前,部分高端项目开发商已把握好当前信贷利好时机,对豪宅买家采用“以价带量”策略,以高性价比吸引富有阶层。

  创新设计成主流

  在市区即将上市的高端住宅项目中,以“花园洋房+高层公寓”的布局设计已成为大多数楼盘的共同点,一改之前的单一高层设计。

  来自市场的信息显示,“花园洋房+高层公寓”布局设计,除目前已经明确的中梁国宾1号、中梁滨江首府、置信原墅、京都府、君庭领墅、绿城海棠湾、万科龙湾花园等楼盘外,尚未上市推广的乾顺国际豪庭等楼盘,也都是以“花园洋房+高层公寓”布局设计。

  这种产品形态能否被各个圈层所接受?想把刚需的客群揽入怀中,又想把高端的客群也收在旗下?想好卖,又想利益最大化?眼下,市区楼盘布局设计已经受到各方关注。

  在这些楼盘中,位于滨江七都、有百亩规模和1.5超低容积率的中梁滨江首府,已赢得了众多赞誉的口碑。该楼盘在百亩占地面积中,仅用30亩建造房子,近70亩土地被用来打造别具一格的巴厘岛度假园林景观,创造了一个恢弘的景观大中庭,堪比城市公园。

  而如中梁国宾1号花园洋房,每户带有私家泳池,户型面积在180-250平方米之间,仅有60套。

  已经上市的置信原墅,户型设计了280-330平方米的平墅和300-820平方米的叠墅,同时设计了178-245平方米的公馆。

  紧邻大罗山森林公园的京都府,尽管70%多的房源定位刚需户型,但208平方米跃层和352-475平方米的排屋,仍吸引了众多关注的目光。同样,在龙湾区域,绿城海棠湾的法式合院,每套都在300平方米以上;万科龙湾花园也有一定量的排屋可上市。

  温州大学房地产研究所研究员向洋认为,市区大多数楼盘产品定位集中,除了产品的布局类似,就连户型的定位也相似,温州高端住宅市场将真正进入“肉搏”时代。

  针对当前市区众多高端项目定位集中的事实,一位不愿透露姓名的业内人士认为,从开发商角度看,高层户型跑量,快速回笼资金;洋房产品出利润,为的是利润最大化;当前全城洋房+公寓布局设计,是一种跟风现象。这种设计,开发商无非就是想把刚需的购房者揽入怀中,又想把高端的客群收在旗下。

  销售价格才是“王道”

  去年上市的瓯江公馆、银都花园8号楼、中瑞星河湾等楼盘,在上市销售率不高的背景下,新盘上市价格牵动着购房者乃至各方神经。

  今年3月31日,龙湾绿城海棠湾在推出上百套90平方米以下套型的同时,也推出了20多套法式合院,每套都在300平方米以上,每平方米价格在6万元左右。目前,这些房源在市房管局网上销售系统中仍处于可售状态。

  而于5月28日上市的置信原墅,在拿地每平方米楼面价达37000元的背景下,大平层以每平方米41500元起价上市,整体折后均价约为52000元,“地王”放下身段吸引了市民的格外关注。业内人士认为,加上财务成本、建筑成本等费用,其上市价格最多仅能维持开发成本,已无利润可言,跑量迹象明显。

  同样,来自市房管局网上销售系统的数据显示,目前,部分之前已上市楼盘尽管经历几次调价,但个别楼盘销售率没有起色,库存压力仍然较大。在这种背景下,在瓯江公馆、银都花园8号楼仍在沉寂时,紧靠白鹿洲公园的中瑞星河湾将可能首先发力,努力改变困局,将以新形象开始新一轮推广。

  有关人士认为,当前楼市,价格才是“王道”。受整体市场影响,当前市区众多高端住宅的定价,将对即将上市的楼盘定价产生深远影响,各楼盘之间的价格战也可能一触即发。

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编辑:zhaoxi
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