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曝光台:苏宁环球千亿白鹅潭项目涉嫌违规被查

http://www.chla.com.cn 2012-01-12 来源:肖素吟 作者:时代周报 发表评论(0)

  2012年伊始,对于苏宁环球股份有限公司来说,注定是麻烦不断:“涉矿传闻”、“虚假宣传”、“欠薪风波”、“证监会调查”等层出不穷。

  由于苏宁环球的介入,投资1000亿元的广州白鹅潭地区合作开发,更显得波谲云诡。但是,苏宁环球却显然志不在一级开发。

  撇开苏宁环球是否涉嫌信息披露违规不论,单就1000亿元的投资额对于苏宁环球来说,就是一个不堪承受之重。

  而在此前,苏宁环球又在全国各地大举扩张,有多个千亩的大盘要同时开发,而2011年前三季度,其利润只有7.8亿元。在宏观调控力度不减、信贷政策紧缩的大背景下,苏宁环球甚至不得已将其10.71亿股,占其股本52.53%的股权拿出来质押融资,足见其资金极度紧缺的程度。

  疑为先斩后奏

  广州白鹅潭,北起大坦沙尾,南至环翠路与环城高速公路,东起工业大道,西至芳村大道北和花地河,总规划面积为35.11平方公里,即5.26万亩,相当于13个广州亚运城面积的白鹅潭地块,即将是广州的五大功能区之一。

  继2011年6月15日广州市府常务会审议通过了《白鹅潭地区控制性详细规划》,围绕着这一未来的“广佛之心、国际商业中心、水秀花香的宜居城区”,一场土储争夺战不可避免地打响。然而,战争却比想象中结束得要早,裹挟着针对“政企银”合作创新的争辩和针对招商透明的质疑—2011年9月1日,苏宁环球公告称,已经与荔湾区政府及国家开发银行广东分行签署协议,拟进行白鹅潭地区一级土地开发。

  外界有点措手不及,因为在广州尚没有在招拍挂实施之前,企业就参与征地的先例,而且引入企业介入如此大体量的土地一级开发,在广州也是前所未有。

  就在人们以为此事即将告一段落之时,2011年12月27日,证监会却突然向苏宁环球下发一纸《调查通知书》。该《调查通知书》主要内容为:“因苏宁环球涉嫌信息披露违规,根据《中华人民共和国证券法》的有关规定,证监会决定对苏宁环球立案调查。”这次调查,再次将白鹅潭地块推上风口浪尖。

  证监会的调查,无疑再为荔湾区政府与苏宁环球之间平添一段波谲云诡的色调。

  事实上,苏宁环球介入白鹅潭合作开发项目早有苗头。8月23日,苏宁环球集团在其官网上发布新闻称:“2011年8月19日,苏宁环球股份有限公司与广州市荔湾区政府、国家开发银行广东省分行三方"白鹅潭地区土地开发战略合作"签约仪式隆重举行。”

  其中更是转述荔湾区区长唐航浩之语:“这次通过"政企银"战略合作模式的创新,将充分发挥苏宁环球世界级的商业开发能力、项目管理能力及国家开发银行在融资领域的主力作用,极大地加快白鹅潭地区开发步伐。”

  言下之意,苏宁环球的商业开发能力和项目管理能力并非仅限于融资如此简单。

  然而,事后苏宁环球相关人士公开表态:这是一次乌龙事件,“这个消息原本是在公司OA系统中公布的,不知道什么原因最后跑到外网上去的”。

  签约两日后,荔湾区政府才正式发布《荔湾区白鹅潭经济圈土地开发项目公开引入社会资金的招商公告》,公告上注明来源是:“广州市西关国有资产投资有限公司”(以下简称“西关国投”),落款日期则为2011年8月22日。

  合富辉煌集团首席市场分析师黎文江在接受时代周报记者采访时对此颇为费解,并表示此间难免“先斩后奏”的嫌疑。

  2011年8月23日,苏宁环球正式向西关国投递交了申请函。同日,荔湾区政府与苏宁环球分别在各自官网上公布备忘录内容。

  公开招商不到一周,白鹅潭开发权最终花落苏宁环球:荔湾区政府方面为此表态:“选定苏宁环球只因7天内无其他公司申请。”

  不过,一名不愿具名的接近政府的业内人士则对时代周报记者表示,“事实上,荔湾区政府筹划已经很长一段时间了,当时除了苏宁环球,还有很多家企业正在与荔湾区政府洽谈”。

  此后,苏宁环球与西关国投拟成立“广州白鹅潭投资有限公司”,分别持股88%和12%。

  然而,令人不解的是,在所谓的“政企银”合作中,苏宁环球究竟意欲如何?

  “白鹅潭投资公司只负责融资。”这是苏宁环球对外的一致用词。然而,“一级土地开发4.5%的项目财务顾问费和20%的土地溢价收益”,或许并非苏宁环球之志所在。

  根据三方的《关于签署土地开发战略合作协议》,“合作公司或苏宁环球关联公司原则上应参与白鹅潭地区土地项目的土地使用权出让竞买。广州市荔湾区人民政府应积极协调相关部门,策略性支持合作公司或苏宁环球关联公司在二级市场获取白鹅潭地区的土地项目”。

  黎文江对此表示,“区政府并没有介入招拍挂的权力,但是可以向市级提请限定条件,给予企业一定的优惠,疑似定向挂牌,这并非没有先例”。

  苏宁环球醉翁之意,或许早已瞄准白鹅潭的二级开发土地储备,如其所强调的“这是实施全国战略的重要举措”。

  然而,这段波谲云诡的一级土地招商协议,引起了证监会的调查。这无疑为苏宁环球取得白鹅潭的二级土地开发权平添变数。

  然而,针对信披严重滞后、部分内容失实两大信披违规问题,截至发稿时,苏宁环球仍未对此作出回复。

  深陷虚假宣传漩涡

  实际上,苏宁环球的全国地产战略宏图早有端倪。

  早在2008年苏宁环球集团就在股改中承诺,“为实现公司的快速发展,公司提出了在5年内实现年开发建筑面积达到250万—300万平方米、年销售收入达到120亿—150亿元,成为国内具有领先地位的综合性大型地产运营商的发展目标”。

  为此,苏宁环球在全国各地的土地市场上多有斩获:截至目前,苏宁环球储备土地近1.5万亩,分布在南京、无锡、上海、吉林等有潜力的一、二线城市。据统计,其土地价格不过15万元—60万元/亩,即224—899元/平方米。

  值得注意的是,以上项目均为千亩以上的大盘。为此,苏宁环球更是不惜掷重金夺地王。

  2011年11月18日,苏宁环球集团投资100亿元在云南省石林风景名胜区打造的综合旅游服务项目正式开工建设。

  该项目规划范围3.5平方公里,合计5300亩。其中,一期项目计划投资48亿元,占地1200余亩,2011年4月,苏宁环球通过公开摘牌,已取得土地使用权,项目规划建筑面积近90万平方米,建设周期4年,将于2015年全面建成。苏宁环球计划将其打造成高端旅游文化设施和国际度假村、风情小镇相结合的旅游服务区。

  在此之前,苏宁环球早已重金落子云南。2011年3月22日,苏宁环球在云南省昆明市完成了“云南苏宁环球有限公司”,旗下项目正是2010年12月18日苏宁环球以12.9亿元竞得的昆明单价地王,单价2800万元/亩。

  2010年4月7日,苏宁环球更是以29.2亿元竞得芜湖市1006号宗地,跻身芜湖地王。

  然而,除了南京项目天润城、威尼斯水城和名都汇等都已可以预售,苏宁环球在吉林、上海、宜兴、芜湖等地项目的销售贡献仍是寥寥无几,更准确地说,自2008年全国扩张以来,苏宁环球至今仍是偏安于南京。

  事实上,在寄予厚望的大盘开发上,苏宁环球却早已是饱受争议,甚至深陷虚假宣传的漩涡。

  如南京苏宁天润城早期承诺且宣传的南京二十九中分校,然而时隔逾3年仍未见兑现,为此涉嫌未与校方合作定案就在广告中大肆宣传“学区房”,苏宁环球因此涉嫌“违规宣传”而遭非议。

  无独有偶,吉林省吉林市苏宁天润城小区亦一直处于没有社区管理的状态。事实上,该项目于2008年5月由苏宁环球竞得,被视为苏宁环球全国化扩张的第一步,孰料亦深陷配套之困。

  10.7亿股股份被质押

  继“信披违规”、“虚假宣传”之外,“南京欠薪门”亦令人不得不对苏宁环球的资金链安全再生疑窦。

  截至2011年三季度末,苏宁环球仅实现净利润7.8亿元,前三季度销售额估计约为22亿元,只完成了去年全年销售额43亿元的一半左右,与百亿元的销售承诺相差甚远。

  更让人疑惑不解的是,只有7.8亿元的利润,苏宁环球却称将投资100亿元开发云南石林旅游地产,还有诸多需要耗费巨额资金的千亩大盘?

  据介绍,2010年6月,南京园林实业总公司收到苏宁环球集团南京浦东房地产开发有限公司关于威尼斯水城十四街区样板区园林景观工程的招标邀请,2010年8月7日接到中标通知书,2010年8月24日双方签订了工程合同。

  同年8月25日,南京园林接到了苏宁环球方面第一次图纸变更指令,一直到9月28日公司收到最后的施工图纸,其间苏宁环球前后4次更改了施工图纸,因而导致进度计划和材料进场计划多次变更,为此工程项目直到2011年11月中旬才完工。

  苏宁环球承诺于2011年12月14日对该工程进行验收,但是此后验收一直延期,而苏宁环球方面则以工程不合格为由拒绝验收,为此工程款迟迟未能付予南京园林,致使南京园林拖欠工资。而南京园林却大声喊冤,辩称是苏宁环球不正规操作所致。

  苏宁环球与南京园林间的博弈,亦令人不得不关注苏宁环球的资金链。截至2011年第三季度末,苏宁环球的净负债率达81.5%,高于行内平均水平。

  事实上,苏宁环球频繁的股权质押动作,让人更加对其资金链安全产生怀疑。

  2012年1月6日,苏宁环球质押董事长张桂平个人持有的1635万股(无限售条件流通股)公司股份。本次质押后,张桂平个人持有的处于质押状态的股份共30675万股,占苏宁环球股本总额的15.01%。而在此前的2011年9月27日,苏宁环球已质押其7500万股。

  2011年12月30日,张桂平之子张康黎个人持有的3000万股(均为高管锁定股份)公司股份亦被质押,质押后张康黎处于质押状态的股份共计33803.94万股,占公司股本总额的16.54%。

  2011年8月29日,苏宁环球质押第一大股东江苏苏宁环球集团持有的8100万股(均为无限售条件流通股),本次质押后苏宁环球集团处于质押状态的股份共计42662.4万股,占公司股本总额的20.88%。

  粗略统计,苏宁环球涉及质押的股份数量达10.71亿股,占公司股本52.53%。在质押市值上,以2012年1月9日5.31元的收盘价计算,质押总值达56.87亿元。这凸显了苏宁环球在房地产宏观调控力度不减、信贷政策紧缩的大背景下,资金极度短缺而不得已通过股权质押的方式来融资。

  然而更为令人不解的是,苏宁环球日前高调宣称多元化转型:2011年12月7日,苏宁环球发布公告:“拟增加经营范围,进行矿产资源、电力、煤炭及煤化工产品的投资、开发、生产和销售等业务。”

 

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编辑:ljing
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