“给我们办的贷款是优惠，三年期的年利率好像才千分之三，反正比存款的利率还低。按现在的想法，有钱也不多交首付，存款吃利息差都合适。”马玉琴回忆，“可是那时候想法简单，贷款叫‘背饥荒’，心里不踏实啊。再说手里也确实没钱，能把首付凑出来就不错。”

　　作为菊儿胡同危旧房改造试点的设计方，吴良镛领衔的课题组却做了大量设计之外的工作，包括此前详尽的住户调查和住宅合作社的推动。

　　菊儿小区完工后，吴良镛还带领师生对改造户进行了回访。左川教授当时就负责对搬出户的回访，回访的结果有些出乎预料：“换作是我，当时无论怎样想办法也要买一套菊儿小区的房子。可是从搬出户的调查结果看，他们基本上没有因为当初没有买房而后悔。”

　　左川分析，这首先是因为搬出户的居住条件都得到了不同程度的改善，相对比较满意。另外，他们当时还是习惯于低房租的公房，并不认可自己花钱买房。“现在再去做这样的调查，结果可能会不一样。不过这么多年过去了，世事变迁，不能再和当时做类比了。”

　　最终住宅合作社中，原住户约占30%，这个比例多少让吴良镛有些遗憾，他原本期望能够达到一半以上的回迁率。在他看来，“让居民自觉修缮旧房，是最经济、最有效、最理想的解决危房问题及风貌保护问题的办法。当时希望居民都参加到住宅合作社中来，发挥集体的力量，很可惜的是，没有坚持下来。”

　　“过关”

　　吴良镛对菊儿小区的设计，是在危房改造基点之上尝试的有机更新。最终建成的菊儿小区一期工程共有46户住宅，仅比原有住户多两户。很显然，这样的比例如果用作商业开发，很难产生利润。此后菊儿小区屡屡获奖，广受赞誉，却终成“孤本”，这是一个主因。

　　建筑师的文化情怀和社会理想，面对逐利的资本时，更多的可能会是一种无奈。

　　但是，这丝毫没有影响到吴良镛对菊儿胡同改造试点投入的热情。

　　左川教授说：“对这个2760多平方米、仅收一万元设计费用的小工程，吴先生可以说是不嫌其小，又不厌其烦。”

　　在方案阶段，尽管新四合院方案的研究已进行了多年，甚至做出了完整的模型，但真将这种建筑概念落实到北京的旧城区，仍需要从所在地块及周边环境出发，全新勾描。

　　三层小楼的新四合院，这是一个前所未有的创举。左川记得，在试验方案审定以前，虽然已经与北京市有关单位就有关问题进行了充分商讨、酝酿，然而在审批时，对这个“前所未有”的规划设计方案，前后仍审查了六七次之多，费尽周折。当时就称得上中国规划建筑界泰斗的吴良镛先生，还从来没有对哪项规划费过如此多的力气。后来吴良镛忆及此事，最常用的一个词就是“过关”。

　　到了施工图阶段，光是图纸就出了95张。就菊儿胡同一期的设计体量，出95张图在很多建筑师看来“不可想象”，这背后，反反复复的修改更不知多少次。

　　41号院中原来有两棵榆树，其中一棵树龄在百年以上，树干要两人合抱。为了保留这两棵树，设计方案就改了好几次。新四合院的整体性极强，牵一发而动全身。为了避开树要改变一面墙的位置，在设计上却几乎是重新走一遍。

　　这两棵树，现在依然生长在菊儿小区中。庞大的树冠几乎能荫蔽整个院子。菊儿小区不过20多年历史，但有了这两棵老树，似乎又有着百年的沧桑。

　　95张图纸最后确定了现在的新四合院。一方面是从宫殿王府建筑群里汲取灵感，并列的两座院落中形成长夹道，另一方面参照了苏州宅第中的“备弄”(又称壁弄)串院落群，夹道和备弄就构建起“交通干线”的作用。

　　小区以通道为骨架进行组织，向南北发展形成若干“进院”，向东西扩展出不同“跨院”，由此突破了北京传统四合院的全封闭结构。

　　楼栋高两至三层，错落有致，像旧四合院一样围合而成。在保证私密性的同时，又保留了中国传统住宅合院式结构。现在走进41号院，配合花架、座凳的生活情趣和阁楼变化的韵律，看着像南方水城的格局。

　　建筑用色上则基本沿袭了传统，灰瓦粉墙，不时以稳重的暗红提示人们，这是一组皇城脚下的建筑群。同时它和顶层的阳光屋告诉人们这是现代的产物。同样的粉墙黛瓦，不像南方建筑那样婉约，却有着京城独具的大气严整。

　　马玉琴回忆起菊儿小区完工时的情景仍难掩激动。施工期间，他们这些需要拆迁的原住户，都被安排到东直门附近的一栋临时房中暂居。

　　1990年7月，菊儿小区一期工程完工。呈现在人们面前的这座建筑，只能用“惊艳”来形容。马玉琴说：“那时候的楼都是‘方盒子’，谁能想到楼居然能建成这个样子，就像画里一样。”

　　菊儿胡同改造之前，老住户们最大的奢望是能“住楼房”，眼前的这个四合院式的公寓楼，几乎让他们喜出望外了。这种巨大的心理满足持续了很多年。

　　李媛是在2000年前后调到菊儿胡同社区工作的。第一次看到菊儿小区，她的眼里满是欣羡：“那时候看菊儿小区，就和现在看高档别墅区一样。这里简直就是皇城根下的别墅。”

　　标准之辩

　　从菊儿小区一期入住，到1994年二期完工，颁给菊儿胡同新四合院的各种表彰、奖项就纷至沓来。北京市科技成果二等奖、亚洲建筑师协会优秀建筑金奖、世界城市建设荣誉工程、联合国人居奖……时至今日，菊儿胡同新四合院工程也是我国获得国内外大奖最多的建筑作品。

　　对新四合院的住户来说，那段日子被喜悦和赞誉充满了。

　　马玉琴说，40多家住户搬进了新房，很长时间里，每家每户都是宾客盈门，每天来参观的人络绎不绝。这些人中，有菊儿胡同的老街坊，有各级政府组织的观摩团。到后来，全国乃至世界范围的参观者都来了。菊儿小区简直成了一个“旅游景点”。

　　然而，在交口称赞的背后，还有一番不被外界所知的争论。

　　后来在北京市房改办工作的何红雨，曾多次带国内外的专家、政府官员参观菊儿小区。一次，来自新加坡的建筑师参观后却说“看不懂新四合院”。他随后提出的问题在当时很有代表性，“从菊儿胡同的地理位置上说，住宅的标准应该比新四合院更高；从解决居住者的现实困难来说，新四合院的标准又太高了。”

　　这其实是建筑规划领域“老生常谈”的一道难题，归结起来就是“当前与长远”的矛盾，从来就没有绝对的正确答案。

　　即便是当年“喜出望外”的老住户，在20多年过去、有太多更高标准的住宅出现后，他们也会对新四合院的某些设计产生不满。比如户型面积小，一居40平方米、二居64平方米、三居73平方米，比如客厅面积小，仅相当于一个饭厅……