住宅合作社

　　在菊儿胡同危旧房改造进入实质阶段的同时，另一项对中国人生活影响深远的改革也开始萌动，这就是住房体制改革。

　　1988年，第一次全国住房制度改革工作会议召开，首次明确了住房体制改革的目标是实现住房商品化。持续了30年的福利住房制度终于有了一个突破口。

　　这项涉及几亿人生活中最大财产项目的改革却“生不逢时”。随着中国改革开放政策逐渐触及“深水”，1988年出现了前所未有的通货膨胀，物价飞涨、抢购风潮蔓延全国。当年的通货膨胀率高达18.5%。

　　1989年，通货膨胀依然持续恶化。国家宏观经济全面调整，银根紧缩、开支节流，刚刚上马的许多房地产住宅项目被明令停建，尚未收到任何成效的第一次房改匆匆以夭折而告终。房改随即陷入了相对的沉寂。

　　一直到1998年，福利分房制度才在名义上被终止。这是后话。

　　1988年时的菊儿胡同项目，却寄托着为住房制度改革探路的意味。

　　实际上，作为政府部门一直推动着菊儿胡同危改项目的，不但有东城区政府，更起主导作用的是当时的北京市住房制度改革领导小组办公室。

　　在政府部门的筹划中，菊儿胡同项目确立之初，就承载着危改和房改相结合的双重试验目的。这也让菊儿胡同改造产生了一个特殊的组织——住宅合作社。

　　住宅合作社有些类似于数年前的“集资建房”，参与危改的住户组成合作社，共同出资改建房子。当然，住户出资只是一部分，国家和集体承担大部分，这种方法在当时被概括为“群众集资、单位资助、国家扶植”，其意义被总结为“明确房改的主体是广大人民群众，变一个积极性为三个积极性。”

　　这个组织的首倡者现在已经不可考证。不过，原东城区规划局工作人员徐东介绍，“住宅合作社”在当时可是“不得了的改革”，“房子向来都是国家或单位分配的，谁想过要自己花钱啊？”

　　东城区政府的工作人员挨家挨户地上门发动入社。当时的政策是，居民以新建住房每平方米350元集资，住户所在单位按每平方米250元补助，政府减免税费。

　　马玉琴老人还清楚地记得一位房改办工作人员给她算的账：“这里改造后房子市价至少每平方米3500元，咱们入社的住户，只用掏十分之一。”

　　1988年，北京市民的年人均可支配收入只有1400多元。站在这样的基数上算房价收入比，可比现在高多了。但是，即便是回忆起1988年“物价闯关”时的物价飞涨，也没有人会想起“房价高”——那时的人们，根本就没有买房的概念。

　　菊儿胡同改造前，这里的住户和大多数北京人一样，住的是公房和单位宿舍。虽然拥挤，却近乎免费分配和居住，每平方米每个月的租金仅1角钱左右。第一期改造工程涉及的44户居民，只有马玉琴家一户的房子属于私产。

　　即便是给住宅合作社社员极为优惠的每平方米350元售价，也足以让列入第一批危改对象的44户炸开了锅。

　　马玉琴说：“那时候危改也是分房，我们这里却要自己花钱买，有几户当时就跟房改办的人吵了起来。”

　　最早的房贷

　　好在住宅合作社的原则是“自愿入社”，即便是不想入社，也有其他的办法安置，菊儿胡同改造一期工程涉及的44户，都非常顺利地完成了动迁。

　　住宅合作社最终成立时，44户中有13户入社，其余31户选择了换房或搬迁。

　　参与菊儿胡同危旧房改造试点的徐东介绍，选择搬迁的住户有14户，由市房改办协调安排了其它区域的公房或单位产住宅，总共用了30间平房，每户平均能在30平方米左右，都有了不小改善。

　　换房则是为不愿入社的住户制定的特殊政策。徐东说，虽然菊儿胡同有不少住户不能接受买房的价格，或者干脆就不能接受买房这件事，但还是有不少“外人”看出这是个机会。他们愿意用自己条件更好的房子与具备购房资格的住户交换，甚至还愿意再添上数千元的“补偿”。

　　如今住在菊儿小区的李瑾一家当年就是和原住户换房搬来的，“我们是用雍和宫附近的一个小院子，和41号院的一个住户换了房。买房的钱和给他的补偿一共7万元左右。”

　　通过换房入住菊儿小区的住户有17户，他们购房的房价也有极大优惠，仅是每平方米600元的成本价。徐东说，因为是试验项目，当时工作比较仓促。如果深入宣传一下，政府部门再出面组织一下，换入购房的住户还会更多一些。

　　即便如此，在当时的居民收入条件下，无论是住宅合作社社员还是换入购房户，一次拿出数万元房款也不是家家都能做到。基于这种现实情况，市房改办制定了一项颇有开创意义的政策——凡是参加建房的居民，一次付款不低于房价的30%，其余部分可申请低息贷款。

　　这可能算得上北京商品房买卖中最早的“首付”和“房贷”了。

　　当时购买菊儿小区的住户，多多少少都贷了款。马玉琴当年就贷了3万多元的款，如今看来，这位86岁的老人称得上贷款买房的“鼻祖”。提起这件事，老人也不禁莞尔：“现在贷款买房是件再正常不过的事了，那时候可真要点勇气呢。”

　　由于是一期工程中惟一的私房户，马玉琴家得到了一笔9000元的拆迁补偿。他们夫妇和儿子儿媳算作两户，分别购买了一套三居、一套两居，总共贷款6万多元。马玉琴刚刚离休，每个月100多元的离休金刚好够还贷款。