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关于东北宜居城市建设的思考

http://www.chla.com.cn 2011-11-18 来源:东亚经贸新闻 作者:盛学永 发表评论(0)

  “宜居城市”的概念,是2005年1月国务院批复北京城市总体规划时,首次在中央政府文件中出现。随之,“宜居城市”越来越受世人关注,许多城市将宜居城市建设纳入政府重要议事日程。长春、沈阳、大连、哈尔滨等东北城市也在近年来相继提出建设宜居城市的目标和措施。什么是“宜居城市”?衡量“宜居城市”的标准是什么?目前,国内外关于“宜居城市”尚没有统一的概念,标准和认识也不一致,都在探索中前行。去年,沈阳、长春、哈尔滨和大连四城市,为进一步探讨如何更好建设宜居城市途径,在长春召开以宜居城市建设为主题的“东北四城市市长峰会”。

  长春市市长崔杰在“东北四城市市长峰会”上说:“长春市在建设宜居城市中确定了一些方向。一是宜居城市一定是经济繁荣、很现代、很时尚的城市,只有繁荣才有精力解决更多的社会问题。第二,宜居城市一定是一个以人为本的城市,发展经济建设城市,就是让人们的生活质量有所提高,包括在基础设施建设上,能够满足市民工作、生活和发展的需求。第三,宜居城市一定是人和自然和谐相处的城市,人是自然之子,人在本性上能够亲近自然,在享受现代生活的同时,又能够亲近自然、体贴自然,这是我们所追求的。第四,宜居城市应该有很强的文化韵味,在城市里不仅有丰富的物质生活,还应该有丰富的精神生活、文化生活,城市既有繁荣面,又有历史和文化层面。”这段对宜居城市的阐述,可谓言简意赅、给人启迪。

  “宜居城市”的内涵是多方面的,房地产是宜居城市建设的一个重要组成部分或重要支撑。房地产业又是地域性很强的产业,同一的关东文化,同属于东北老工业基地,相同的地理、气候、生态环境,自然灾害少,土地储备充足等,为东北宜居城市建设提供了有利条件。不利因素是冬季漫长寒冷,建筑施工期长,墙体厚、供暖设施、房屋造价高等。本文试从房地产和地域文化层面,浅析东北宜居城市建设。

  1、宜居城市要易居

  宜居,首先是易居,即“住得起”。不论从民生角度看,还是从房地产市场的消费主体看,宜居城市的宜居,首先重点关注的应是大多数人的“住有所居”,即广大中低(含中等)收入群体“住得起”的问题,只有“住得起”的问题解决了,才能谈得上安居乐业和自身发展等更高层次的需求。“住得起”主要指两点,一是买得起房子,主要指普通商品住宅、经济适用住房和二手住房;二是租得起房子,包括廉租住房、公共租赁住房和市场租赁住房。

  实现易居的途径,要靠健全的住房保障体系和健康发展的房地产市场“两条腿”走路。低收入者住廉租住房,中低收入者住经济适用住房,中等偏下收入者住公共租赁住房,中高收入者住普通商品住宅。对高收入者尽可以放心、放手地让他们到市场去解决宜居问题。高收入者不差钱,哪个城市、地方适合宜居,哪儿的气候、景色宜人,就到哪儿买高档住宅、别墅。

  在建立健全住房保障体系,廉租住房建设和棚户区改造方面,东北城市在全国是靠前的。但经济适用住房建设还需要加把力,公共租赁住房尚未起步,需要加快步伐推出。因为,公共租赁房的作用不仅仅是解决城市“夹心层”的住房困难,更重要的是将改变国人“重购轻租”的旧观念,加快城市“住有所居”的目标实现。

  规范和发展房屋交易市场和租赁市场,稳定房价、促进房地产市场健康发展是东北宜居城市建设的重要支撑。

  (1)规范交易市场稳定房价,主要是稳定普通商品住房、经济适用住房的价格。对中高收入者需求的普通商品住宅,房价要合理适中,户型面积要合理适用,也就是中低价位、中小户型,不能过高过大。

  非普通商品住房,特别是高档商品住宅、别墅的房价,可以完全市场化。

  近年来,东北大多数城市房地产市场发展平稳健康,房价相对比较低,基本是刚性需求支撑楼市。2009年长春商品住宅平均房价每平方米3886元,沈阳、哈尔滨每平方米也就4000元多一点,大连房价相对高一些,但与一线城市比还不高,2010年1—5月,长春商品住宅均价每平方米4463元,与全国40个重点城市相比,位居39位,仅列西宁之前。沈阳、哈尔滨5000元多一点,大连相对高一点,不算过高。有人说,东北城市人均收入水平也比较低。不错,从房价收入比看,还是明显低于一线和沿海城市。目前,东北城市房价处于全国“洼地”,要防止东北房地产市场房价上涨过快,不可掉以轻心。

  易居,不仅要稳定房价,政府还要尽力降低中低收入群体的居住成本,减少就业、上学、看病、交通等费用支出。同时,还要大力规范和发展二手房市场。发达房地产市场的商品房与二手房销售比例为1:1,东北城市相对滞后。长春楼市最好时期是1:0.7,一般情况为1:0.4左右,今年1—5月是1:0.3。

  (2)租赁市场,进一步规范和培育住房租赁市场,重点建立稳定的租房体制。如廉租住房、公共租赁住房。公租房是由政府或公共机构所有,以低于市场价向新就业职工、大学毕业生、外来务工人员等人群出租。面向的范围广,人数多,中低收入人群和流动人口均涵盖在内——此前,他们或因户籍非本地或因收入不够低,没能进入原有的住房保障体系,被称为“夹心层”,漂游在城市边缘。此番公租房大规模推进,突破原先住房保障“重售轻租”的框架,从另一角度求解“住有所居”的实现路径;同时可以解决很多人就业问题。在一些发达国家,租住房都占有一定比例,面向中低收入的公共租赁住房,尤其受到各国政府的重视。法国的租房率达48%,加拿大为44%,瑞典43%,美国为36%。在人口密度极高的日本东京,持有住房的人仅占4成,剩下60%均为租民。我国香港地区居民住户中租房户占70%,接近一半的家庭租住在政府提供的公共住房里。需要注意的是,发展公共租赁房是部“好经”,但要防止在具体操作中被“念歪”,出现“宝马租客”。

  要转变人们特别是青年人的住房观念,中国传统观念“有恒产才有恒心”,应变成“有恒心才会有恒产”。只要横下心打拼,面包会有的、牛奶会有的、房子也会有的。其实,青年人结婚不一定都要买房,如果这个观念不转变,像社会上讲的丈母娘看你是否有套房才把女儿嫁给你,那中国的住房问题永远都解决不了。日本青年不理解,为什么租房子不能结婚?

  2、宜居城市要安居

  安居,首要是安全,是房屋质量的安全,房屋质量不合格是最大的安全隐患。我们的古人早就懂得这个道理。唐代大诗人杜甫“安得广厦千万间,大庇天下寒士俱欢颜,风雨不动安如山”的诗句,被称为千古绝唱。“风雨不动安如山”,呼吁的就是房屋建设质量问题。

  当前,我国建筑质量实在令人堪忧。近年来,“楼倒倒”、“楼歪歪”、“楼脆脆”现象频出。住这样的房子,叫人胆战心惊,何谈高枕无忧!不久前,建设部副部长仇保兴说,我国建筑平均寿命30年左右,令人吃惊。有网民说,都说买房子,“贷款还完了,房子没了,人还活着,悲哀啊!”“安身立命”的地方没有了,还谈什么安居!东北盖房,地基比较坚实。虽然“楼倒倒”现象不突出,但房屋漏雨、透风、墙体长毛问题常发生,群众投诉比较多,应引起重视。重视建筑质量,尤其是保障性住房建筑质量,是百年大计,要有硬措施。最近,安徽省提出,对保障性住房将实施质量事故终身责任制,分户验收“一保到底”,确保群众真正得以安居。质量事故终身责任制规定,保障性安居工程的建设、施工及工程监测、检测、施工图审查等单位的法定代表人、工程项目负责人、工程技术负责人、注册执业人员要按各自职责,对所承担工程项目在设计使用年限内的质量负终身责任。已经确定入住保障对象和预选物业公司的,应选代表参加分户验收,确保每套住房达标。未经验收或验收不合格工程不得交付使用。这个办法好,值得借鉴和推广。

  建筑隐患,还有业主对房屋私拆乱改,承重墙、圈梁甚至地基也敢动,使高楼成“危楼”。

  常言道,居安思危,现在成了居“危”思“安”!

  再有,楼道乱堆放杂物,影响人们过往,很不安全。更严重的是,有的顶层住户,封堵楼顶消防通道,将顶楼平台变成他们自己的私家“领地”,影响楼道人群紧急疏散,直接威胁楼下群众的生命安全。还有一些旧区居民,私搭乱建棚厦子、接层,埋下许多火灾隐患。结果发生火灾,消防车进不去,只能眼瞅着大火肆虐,这样的惨痛教训实在不少。

  建筑保暖,是东北房屋质量重要组成部分。目前,一些新房子保暖质量不过关,老房子更成问题。房屋门窗四处透风,山墙和顶层房屋防寒尤差。冬天,虽然供暖,仍然寒气袭人,屋冷似冰窖,白天,坐立不安;夜晚,彻夜难眠,谈何宜居!

  长春今年实施“暖房”工程,除了加强供暖监管、淘汰落后小锅炉房、逐步实现热计量和“弹性供暖”办法外,还要分期分批给“不抗冻”的老房子穿上“保暖衣”,提高供暖质量,改善供暖状况,深得民心。但是“暖房工程”步子还不大,主要原因之一,受资金紧张限制。我们应当大力拓宽资金来源渠道,这方面,可以学习上海经验。上海三年前就开始这方面的工作,有一套成熟、行之有效的技术、施工、监理、验收标准,和改造资金来源办法即“政府出一点、产权单位出一点、住户出一点”。

  我们建议,暖房子工程不仅是老房子,新建房屋也要纳入进来。新建房,要淘汰落后保暖墙体材料和工艺,淘汰不合东北“风”情的设计,如落地窗等。

  安居,少不了安静的环境。家是避风的港湾,劳碌一天的人们,需要清静的地方。但有些小区噪音不绝于耳,令人烦躁不安。有的出租房,一些不拘小节的租房人,在屋里大声说笑打闹,蹦跳玩乐,扰的四邻不安。有的半夜才回来,弄的声响挺大,赶上相声段子“大学生扔靴子”。还有的小区,没有征求相关业主同意,在小区开饭店、公寓、网吧和歌厅。

  3、宜居城市要乐居

  乐居,首先要居住环境“看起来很美”,令人赏心悦目。这离不开良好的物业服务,这就是人们买房,为什么把物业服务好坏作为一个重要条件的原因。现实的普通住宅小区物业服务很难,难在物业费收缴难和服务不到位的恶性循环上,出现一些物业弃管现象。保障性住房物业服务更难,也是“差钱”。这个问题解决不好,会重蹈过去没有物业管理的小区,房子“一年新、二年旧、三年破和漏”的覆辙,居住环境会重现昔日那种“脏乱差”的状况,长期下去不仅使一些中低档小区、保障房小区变成新的棚户区,还会使人居上的贫富差距进一步拉大,从而影响城市经济发展与和谐社会建设。人们常说安居才能乐业,对中低收入者,不仅要有房住,还要住的环境好,使其乐业,但做到这一点并非易事。物业服务是城市经济发展到一定阶段产物,对中低收入者,特别是低收入者是一种“超前消费”,他们承受有些难。对普通商品住宅小区,要物业收费合理、服务到位,否则物业收费难、纠纷多和物业“弃管”现象难以消除。对保障性居住小区,要给点优惠政策,比如可以把建成的商业用房交给物业公司经营,收入作为物业费不足的补充。还有,可以通过开征房产税或物业税等,“取长补短”,对中低收入者物业进行补贴,缩小小区物业服务方面的贫富差别。再有,严格依法管理,使物业费收缴与物业服务达标形成良性循环。

  其次,乐居不仅小区要“看起来很美”,各种风格的漂亮建筑,清新、整洁、优美环境,美不胜收,还要考虑经济适用、舒适和低碳,达到人与自然的和谐。只图“外表美”,会得不偿失。有些漂亮的东西,需要重新审视和取舍。如不适合东北气候、不节能减排的漂亮“飘窗”、落地窗等,再喜欢也得“忍痛割爱”。还有小区的人工水景景观,既浪费水资源又浪费能源,应少建或不建。再有“不服东北水土”的草坪,“看起来很美”,却很难“伺候”,浪费大量的水和人力、财力,就应少栽草,多种树。树,特别是“土生土长”的东北高大树木,不仅好看还节能减排、经济“耐用”。

  引导、鼓励多推出精装修房,少点毛坯房,这是建筑节能减排的一个重要环节。对此应有些举措,比如规定上市的精装修房不得低于20%,开发企业缴纳商品住房营业税时,房价中应剔除房屋装修费用。对购房者,开发商应只收装修成本等。

  第三,东北的冬天,漫长、寒冷、寂静、单调,是宜居的“空头”。关东的冰雪文化,生动、火辣、丰富、多彩,是宜居的“多头”。我们扬长避短,冬天将火辣辣的关东冰雪文化融入到冷寂的社区和住宅小区里,展现在人们面前的将是一幅别有情趣的乐居画卷。城市有关部门和社区、小区联动起来,组织溜冰、滑雪、堆雪人、打雪仗、抽冰猴、观雪雕、看冰灯和冰上花样表演、冬泳等活动。还可邀请一些作家给孩子们讲冬天里的童话,组织一些爱好者“踏雪寻梅”、举办《北国风光》“千里冰封万里雪飘”书画展活动。有了这么多生动的“冬天的故事”,东北城市的冬天能不乐居?

  教育也是乐居的一个主要内容,在我国有着悠久历史传统,从孔子始,历史上许多大教育家就把讲学作为乐居一大快事。长春一些开发企业成功开发了教育地产和影视地产,如长春高新开发公司建设的怡众名城,长春万达开发的长春明珠,长春国信建的长影世纪村等,深受人们青睐,这也是一种“寓教于乐”。

  创建邻里和睦环境,提供交流平台,这也是乐居一个重要支点,如兴建的会馆、健身场所等,使业主们其乐融融。

 

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编辑:anna
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