在对环球和华纳兄弟进行研究之后他们发现，主题公园的发展模式无非两点：其一，向更加现代的影视制作方向发展；其二，向有故事包装的器械游玩项目发展。根据中国的国情，华侨城选择了性价比更高的后者。于是，欢乐谷诞生，这是一个给华侨城带来转机的主题公园。而它的面世，也让华侨城告别了复制世界之窗的模式，开始走入了一个新的发展阶段。

　　如果按照主题公园的模式继续发展下去，华侨城无疑可以维持自家的旅游界大佬地位，依旧会被很多城市请过去，建造更多的主题公园。但不同于其他行业，旅游业的前期投资比较大，成本收回比较慢，没有后续的资金支持，如何确保更大规模的发展？

　　试水“旅游+地产”

　　就在欢乐谷带给人们无限欢乐的时候，人们几乎忘记了华侨城还建房子。

　　1995年，华侨城在长沙开发世界之窗，但经营效果并不理想。在随后的考察中，华侨城发现与他们合作开发该项目的湖南广电系统在主题公园旁边开发了别墅项目，销售异常火爆。闻知此事的王石开玩笑说：“任克雷在长沙做了一件傻事，自己做公园，让别人做地产。”

　　的确，华侨城也有自己的地产公司，当时已经在深圳陆续开发了东方花园、海景花园、桂花苑、湖滨花园、中旅广场等一些高端商品住宅，但在地产界并没有多大的知名度。能不能把已经处于全国领先地位的旅游与房地产结合起来，实现资源的有效整合？

　　为了寻找这种有机的结合，华侨城的三大决策者任克雷、陈剑、刘平春决定继续向国外寻找。

　　在地中海沿岸游历一个月之后，他们来到意大利一个风光旖旎的小镇PROTOFINO（波托菲诺），这里气候宜人，雨量充沛，植被覆盖了陆地上的每一个角落，像一个热带植物园。但是，如果单从景观来说，比这里漂亮的地方在别处还能寻觅到，但这个在二战之后成为世界10大富人区的地方究竟还有什么特别之处？

　　几天的生活之后他们发现，这里的人们对环境对生活的态度，体现在他们的生活形态上，他们品酒聊天、读书弹琴，而绘画、雕塑、音乐等更是他们生活中必不可少的必需品。

　　能不能建一个华侨城的波托菲诺？华侨城三位决策者的灵感就此迸发，而隔海相望的南中国的那片土地上，就此有了明晰的发展方向。

　　事实证明这次试水是成功的。4年时间，波托菲诺几乎囊括了深圳乃至全国所有的地产奖项。2003年，仅靠这一个项目，华侨城地产销售金额就超过了深圳地产“老大”的万科深圳公司，跃居深圳10强企业之首。也正是这个项目，使华侨城一跃成为中国旅游地产的领军者。