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“中国农村土地流转第一拍”二度开拍

http://www.chla.com.cn 2011-08-30 来源:新金融 作者:冯丹丹 发表评论(0)

  平谷区相关负责人表示,土地流转后不得改变用途,承包人可进行种植养殖,但要建固定、永久资产,须经土地规划部门批准。首先是保护好,然后是利用好这片自然山水,才是这次经营权流转的主要目的。

  还不乏港商、台商,大都希望利用这里优越的自然环境进行旅游项目开发。然而,随着拍卖知名度的提升,引发了更大范围的争议。11月17日,《新京报》刊发了《土地流转第一拍惹争议》的报道,首次对拍卖的合理性和合法性提出了不同的看法。而“淘金谷”路边竖立起的广告牌也被当地工商部门以违反《广告法》的名义拆除。

  “在发布拍卖消息前,我们没有和政府有一个很好的沟通,很多手续、证件等关系并未理顺,使得后来的拍卖遇到了很大困难。”徐应德坦言。而张玉旺当时的想法是,先拍卖,等有了拍卖结果再向政府汇报,办理相关手续。

  随后,拍卖暴露出的问题越来越多:与周边村庄边界不清、林场纠纷、与承包果树和其他承包人意见不统一等问题一一显现。而最重要的一点,山地的林权证尚未办理。

  虽然经过努力,拍卖取得了平谷区政府的支持,并将拍卖日期定在2008年12月28日,于北京国际饭店会议中心举行。对没有林权证的情况,也设定了“先拍后证,凭证流转”的方式,准备先确定买受人,等所有权证办好后,再让委托人和买受人间签订流转协议。

  但最终还是由于权证不清晰,且受到较大质疑,拍卖无限期延后。

  “第一拍”重启

  2011年7月28日平谷区委农工委等部门举办新闻发布会,“淘金谷”时隔3年后再次传出拍卖消息。北京旅游景区“淘金谷”70年经营权拍卖将于2011年8月31日在国家会议中心举行。

  记者拿到最新的拍卖招商公告显示,“淘金谷”位于北京平谷黄松峪乡塔洼村,林权证面积约4600余亩(山坡地表面积约10000亩,俗称万亩山寨),其中宅基地45.2亩,果林面积687亩,另3800余亩时刻作为旅游、休闲、观光等用途的其他林地。

  与2008年的拍卖不同,这次新闻发布会上,平谷区相关政府部门成为绝对主角。拍卖的另一个主要人物张玉旺则相对低调,不但发布会上没有发言,甚至发布会结束后谢绝媒体的采访要求。“2008年那次媒体引发的争议,还是造成了很大压力,这次已经解除了承包关系,也就不方便说太多。”张玉旺这样解释当时的做法。

  与两年前相比,经营权的流转时间则由55年扩展至70年,起拍价由500万元增加至580万元。据平谷区委农工委副书记周建林介绍,此次拍卖与两年前的不同主要体现在,一是对土地70年经营权的流转,而不是承包权,二是经过协商,原承包人已经与村集体解除承包关系,拍卖主题变为良庄子村村集体,三是土地已经办理了林权证,证件齐全,且得到当地政府全力支持。

  张玉旺对记者表示,自从2008年拍卖延期后,他就一直在积极办理林权证,并去相关部门办理其他手续,终于在2010年9月8日拿到了平谷区园林绿化局发放的4530亩土地的林权证。“区经管站也非常支持,这次提出70年经营权出让,就是经管站领导根据相关法规,并咨询法律专家提出的建议。”张玉旺说。

  为了让拍卖更加名正言顺,良庄子村于2010年12月28日再次召开村民代表大会,充分讨论“淘金谷”经营权公开流转。20名村民代表在同意以阳光透明方式公开转让的条款下签了字。2011年3月,经过协商,张玉旺与良庄子村解除了承包合同,此次拍卖的出让人主体由当初的承包人变为了良庄子村。

  “据我了解,在全市范围内,通过拍卖形式进行土地承包经营权流转的,‘淘金谷’是第一家。”在发布会上,周建林表示,从标的面积来说,4600亩在平谷已经流转的土地承包经营权项目中是最大的。

  平谷在规范农村土地市场的产权交易方面,走在了探索的前列。2010年12月8日,平谷区成立了农村产权交易服务中心。2011年4月15日,北京农村产权交易所成立,平谷区办事处正式挂牌,从此,平谷区村集体产权项目在交易之前,必须通过区级各相关部门的审核,证件齐全的,才能进入交易平台。而“淘金谷”就是平谷区政府经过筛选,希望做成区里在这方面的示范项目。

  在此次竞标的特别说明中,也充分显示了地方政府的支持。如规定中标方如有需要,政府协助优先办理直升机停机坪有关手续;平谷区政府对本场拍卖会的中标方,在政策允许范围内最大限度地给予支持;参照中标方的投资额和行业属性,给予相应进京指标(北京户口)的奖励。

  而这次拍卖之后,良庄子村村民将成为最大受益人。“对于拍卖款的使用,将分为三部分,一是按照每个村民的股份分到村民手中,二是截留一部分发展村集体经济,三是补偿原承包人。”大兴庄镇相关负责人对记者表示。对于具体的分配比例,作为良庄子村村支书,同时又是原承包人的张玉旺表示,希望村里能多分一些。“具体的分配比例,将会在拍卖结果出来后,召开村民代表大会,具体协商。”张玉旺还向记者透露,在与竞得方签订转让合同时,还会加入景区工作人员主要从良庄子村招聘的条款,促进本村村民就业,增加村民收入。

  争议尚存

  “我们已经尽力规避各类政策和法律风险,现在就等着8月31日的拍卖。”徐应德对拍卖的成功充满期待。他表示,如果拍卖成功,预计将会有更多集体土地尝试这种拍卖方式。而张玉旺则计划着在拍卖结束后,将精力集中到村庄建设上。修路、建公园、引进高科技农业技术等已列入他的工作日程。

  不过对于这次拍卖,也有人有不同的看法。北京雄志律师事务所的梁昆贤律师表示,《农村土地承包法》规定,不宜采取家庭承包方式的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村土地,才可以通过招标、拍卖、公开协商方式承包。“而这片林地似乎不能划入荒山范畴,不过因为无人居住,存在争议。”梁昆贤同时表示,《村民委员会组织法》规定,涉及村民利益的土地承包经营方案,需要经村民会议讨论决定,而目前良庄子村只召开了村民代表会议,在村中也缺乏相应的公示,程序上似乎有所欠缺。

  山东圣义律师事务所刘恩杰律师对记者表示,这种土地流转一定要注意对土地性质、土地产权方面需要清晰的界定,地方政府要加强监管,防止拍卖企业将林地变性为建设用地的冲动。

  对此,平谷区相关负责人表示,这次土地流转后不得改变用途,承包人可进行种植养殖,但要建固定、永久资产,比如会所、宾馆,必须经土地规划部门批准。“首先是保护好,然后是利用好这片自然山水,才是这次经营权流转的主要目的。”该负责人直言。

  国土资源部土地勘测规划院副总工程师邹晓云对新金融记者表示,十七届三中全会的精神也是提高集体土地利用效率,如果能够实现土地财富的增值,增加农村收入,这种探索还是值得肯定的。“不过一定要对当中的风险有一个清醒认识,防止变相圈地、进行房地产开发等行为,保护好山地资源,维护农民利益。”邹晓云认为,对于集体土地流转问题,相关法律法规需要更详细的规范。

  探访:山谷中的农家院

  8月22日,记者从北京东直门汽车站出发,乘坐大巴经过近1个半小时车程到达平谷区,再换乘当地的中巴车抵达“淘金谷”所在的山口。一路山清水秀,依次路过京东大溶洞、黄松峪水库、京东石林峡等风景名胜,一大片金黄的向日葵地,不时引发车上乘客的赞叹。路旁则是密密麻麻的各类农家院和度假村。“这边就是农家院多,需要找住的地方我可以帮你们联系。”中巴车司机热情地向车上游客介绍。

  车停在塔洼村路口,无法上山,只得改为徒步上山。经过半个小时的攀登,记者来到了“淘金谷”景区。与山下的其他农家院相比,淘金谷略显冷清,只有几位工作人员负责看护,景区门口标着10元票价的售票窗口也无人卖票。“由于不是周末,所以人不多,这边就等着拍卖呢。刚刚还有一位大兴的女士带几个人过来考察,像是要参加31日的拍卖。”一位工作人员和记者交谈时表示。

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编辑:songjy
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