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广州中轴线南段规划出炉:巴黎模式与副CBD之争

http://www.chla.com.cn 2011-07-19 来源:南方都市报 作者:肖昕 发表评论(0)

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广州新中轴线南段规划效果图

  从荒草丛生的城区“处女地”到惊艳绽放的“城市会客厅”,珠江新城CBD用了近20的时间来实现跨越式的发展。不过,珠江新城的用地面积不过6.4平方公里,其所容纳的居住、办公人口竟达30万人。密度太高,CBD扩容已迫在眉睫。

  近日,《新中轴线南段控制性详细规划》获得广州市市政府常务会议通过。根据该规划,新中轴线南段北起珠江前航道和黄埔涌,南至珠江后航道,西起丫髻沙大桥、广州大道,东至海珠岛东岸,在广州塔南侧建设“花城绿轴”、“岭南第一门”等标志性景观。这意味着,“广州CBD将扩容40.26平方公里。”广州高力国际调研及咨询部董事陈厚桥告诉记者,开发商对区域板块的价值判断开始发生微妙变化,“新中轴线南段”已有珠影文化创意产业园等大型项目浮出水面。广州市规划局总工程师叶浩军此前曾公开表示,广州将跳出珠江新城6.4平方公里小CBD的局限,在23.6平方公里的琶洲-员村地区,扩容CBD这一“城市心脏”至近4倍。

  华丽蜕变进行时

  新鲜出炉的《新中轴线南段控制性详细规划》显示,新中轴线南段以“岭南特色,花城绿轴”为主题,整体功能定位为“具有岭南特色的行政中心,文化、休闲、公共活动区和高品质多元生活区”,具体细分为七个功能片区,包括:旅游观光区,其中有电视塔、第一领事馆区;行政办公区,有第二领事馆区、大塘综合商务中心等;以及生态公园区、生态果园区、休闲商务区、创意文化区、综合功能区。

  简单从功能区设置来看,中轴线南段的开发模式与珠江新城颇为相似,不过,“原来6.4平方公里的珠江新城因为一半土地用作住宅开发,许多功能无法在本地实现。比如曾经有将市政府搬迁到此的设想,结果只来了一些政务部门。”广州市社科院研究员彭澎说。

  这样,将CBD部分功能分流至中轴线南段,自然也在情理之中。规划显示,新中轴线南段重点发展行政办公功能,包括行政办公、第二领事馆区、大塘综合商务中心和商务办公。甚至,托马斯夫人曾提出将岭南水乡与CBD融合在一起开发,这一规划思路未能在珠江新城得到实现,而今却有望在新中轴线南段华丽绽放。

  根据规划,中轴线南段将体现对岭南文化全方位的延续,绿地、水体、广场、亭阁、步行桥均将以岭南园林景观为主,区域内所有地块商业建筑覆盖率不超过40%、住宅开发密度不超过30%。海珠湖公园南侧将建“岭南第一门”标志性景观节点,作为广州新城市中轴线的南大门及岭南文化之门。嗅觉敏锐的开发商紧跟政府“推动城市化进程”的步伐,迅速涌进中轴线南段“垦荒”。目前,浮出水面的最大商业项目是珠影文化创意产业园,该项目由珠影集团和广东时尚置业有限公司合作开发,由高力国际担当租赁代理,规划总建筑面积约40万平方米,项目一期工程由一个12万平方米的ShoppingMall和3万-5万平方米的花样年华街区组成,项目二、三期分别是创意办公及展示区和时尚公寓居住区。

  “城市副CBD”之争

  广州高力国际调研及咨询部董事陈厚桥告诉南都记者,“珠影文化创意产业园”效仿上海新天地的做法,现有的珠影厂厂房经过空间改造后,既可以设置特色餐饮,同时也会作为电影拍摄场地。而ShoppingMall也会注入电影文化元素,拟建广州最大的巨幕影院。

  尽管项目尚未完工,但它的操盘手笔与琶洲的“珠江-英博国际啤酒博物馆”几乎一致:都是保留旧厂房,保护原有绿化带,引入设计师、艺术家对空间进行整旧如旧的改造。

  事实上,“不仅仅是创意园综合项目,还有总部办公等等,琶洲与中轴线南段都存在重叠建设,如何协调好这两大区域的发展,是横亘不去的问题。”陈厚桥坦言,中轴线南段天然会形成“事实的副CBD”,而琶洲是“规划的副CBD”,两个“副CBD”之争,在所难免。按照此前的规划,猎德大桥的贯通将促使CBD跨过珠江,形成“一江两岸”模式。琶洲地区弥补的是珠江新城会展、研发商务功能的不足。在世联地产首席技术官黎振伟看来,琶洲是先有会展功能,再将其定位为“副中心”;而中轴线南段是地块功能的延伸,两者的内源动力不同,因而终极发展路径也会有所区隔。

  “‘泛CBD区域’的提出,主要是解决珠江新城开发余地不多的问题,而琶洲目前的土地供应也已趋于紧张,提出新的中轴线南段规划,留出一些新的空间,既符合城市发展的需要,也是广州南拓步伐加快的大势所趋。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文分析。

  城市定位再度升级

  值得玩味的是,开发商对区域板块的价值判断似乎开始发生微妙变化。

  今年年初,广州鼎尚股份有限公司以58458万元的底价拿下琶洲A区AH040229地块。而在此前不久举行的“新广州、新商机”2011年经营性土地推介会上,曾于2006年拍得琶洲2块“地王”的香港南丰集团不再“染指”琶洲勾地,反倒是“押宝”广州南站,一口气“勾走”番禺新客站综合体的7宗地块,意向总价高达32.3亿元。

  “这里头涉及到广州整个城市定位再度升级的问题———从滨江城市到滨海城市,而这种跨越式发展的要点在于,以珠江新城CBD作为动力引擎,以中轴线作为城市发展的主线,将各个板块的发展串联起来。进一步研究就会发现,中轴线南段的作用还不仅仅是CBD的功能补充,更重要的是,它是将天河、珠江新城和番禺的广州新城、亚运城,乃至南沙串联起来的关键纽带,这个发展模式的成功样本其实就是法国巴黎。”中原地产项目部总经理黄韬分析,广州的GDP已经突破1万亿,这个时候已催生出6.4平方公里的CBD;10年之后,或许广州的GDP能够达到10万亿,其所对应建筑形态、城市形象会是怎样的?现在很能想象出来。

  延续这个逻辑,“若把珠江新城比喻为事业有成的中年人;琶洲则是风华正茂的青年人;那么中轴线南段就是拥有无限可能的少年人;也有可能,中轴线南段会超越琶洲、乃至珠江新城。”黄韬说。至少,目前从土地储备来看,中轴线南段拥有绝对性的优势。

  地理纵深

  巴黎模式:广州中轴线的前世今生

  翻开世界城市发展史,巴黎是利用城市中轴线引导城市发展的典范。巴黎中轴线从卢浮宫(建于15世纪)这座U形建筑的中心点钟楼出发,穿过凯旋门(建于1805年),途经杜伊乐丽花园(建于16世纪)到达协和广场(建于18世纪)的方尖碑,再沿着香榭丽舍大街(建于17世纪)通过戴高乐广场的凯旋门(建于1806年),一直延伸至巴黎新区的大门塔,长10多公里。举世闻名的古代、近代、现代建筑艺术连绵不断,且每一处均与法国重大历史、文化、政治事件相关。

  同样,广州新中轴线不是一条独立的中轴线,而是结合珠江新城规划,城市发展形成的,是CBD的“硬核”(指在城市中心商务办公,高度集中的开敞空间)。珠江新城中央商务区(CBD)是获国务院批准的继北京、上海后第三个中央商务区,区内统筹布局国际金融、商务、商业、贸易、文化、旅游、行政和居住等多种功能。

  由于珠江新城开发余地不多,广州市规划局曾宣布广州市将跳出6.4平方公里的小CBD局限,将珠江新城南边的琶洲、东边的员村总计23.6平方公里的地块纳入珠江新城CBD的延伸区域。与此同时,白鹅潭、环市东、白云新城等广州各区政府助推的“城市微型CBD”也风生水起,制造了一轮城市“副CBD”战。

  而今,“中轴线南段规划落定,代表了广州的国际形象和城市定位重新定位和再度升级。这样,以中信广场、广州火车东站为起点,穿过珠江新城,到达广州塔,再继续延伸就是中轴线南段,然后就是番禺新区的广州新城、亚运城,这条完美的中轴线将会成为广州城市发展的动力。”中原地产项目部总经理黄韬说。不过,想要推广珠江新城的成功,“中轴线南段至少需要解决以下几个问题:一是如何避免泛CBD区域摇身变成‘豪宅区’;二是城市形态如何‘反哺’产业升级;三是如何把握好开发的节奏和速度,不冒进,不盲目。”广州市同创卓越房地产投资顾问有限公司总经理赵卓文表示。

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编辑:wenweihua
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